|
|
|
 |
| Проживание и работа в Швейцарии | ГЛАВНАЯ | О НАС | РАССЫЛКИ | КОНТАКТЫ | ОГЛАВЛЕНИЕ |
| БИЗНЕС В ШВЕЙЦАРИИ | |
 |
Регистрация бизнеса |
| |
Швейцарские банки |
| |
Налоговая система |
| |
Инвестиции |
| |
Представительские услуги |
| ЖИЗНЬ В ШВЕЙЦАРИИ | |
| |
Вид на жительство |
| |
Недвижимость |
| |
Качество жизни |
| |
Швейцария в фактах |
| |
Часто задаваемые вопросы |
| АКТУАЛЬНЫЕ ТЕМЫ | |
| |
Русское ТВ/Радио |
| |
Русские в Швейцарии |
| |
Золотые страницы |
|
|
|
Доходность швейцарской недвижимости:
|
| B настоящее время объем швейцарского рынка недвижимости составляет около 3 миллиардов швейцарских франков. |
| 20% от всей недвижимости приходится на долю офисов и индустриальных зданий, 40% — на долю недвижимости разных назначений, и оставшиеся 40% — на долю многоквартирных домов. При этом крупные инвестиционныe фонды, пенcиoнные фонды и страховые компании инвестируют, как правило, в крупные объекты недвижимости (стоимостью более 50 миллионов швейцарских франков), состав- ляя значительную долю рынка. Однако, прежде, чем стремительно идти по их стопам, инвестору–новичку необходимо разобраться, на какие доходы он вправе рассчитывать, а главное — какие расходы стоит иметь ввиду. ДОХОДЫ: БОЛЬШИЕ РЕГИОНАЛЬНЫЕ РАЗЛИЧИЯ Согласно исследованиям швейцарского рынка недвижимости, за последние 10 лет средний уровень брутто– доходности по объектам недвижимости (арендная плата к рыночной стоимости объекта) вырос с 5,3% до 6,8%. Для сравнения, до 1998 года за счет снижения цен на коммерческую недвижимость показатель брутто– доходности был близок к 7,4%. Стоит отметить, что большую роль в оценке уровня доходности играют региональ- ные различия в Швейцарии. К тому же, высококлассное местоположение объектов даже в этой стране представлено в ограниченном количестве. ОДНА ТРЕТЬ ДОХОДОВ — РАСХОДЫ В швейцарском аналитической центре недвижимости (IAZI) ежегодно анализи- руются расходы, на которые должен рассчитывать владелец недвижимости. При этом видно, что из 100 франков брутто–доходoв от сдачи в аренду (например, офисных помещений) вкладчикам остаются в среднем 70 франков, а 30 франков уходят на содержание и на такие издержки, как управление, консьерж, газ, вода, электричество, налоги и страхование. Расходы на управление составляют 4–6% от ежегодного брутто–дохода; затраты на коммунальные платежи, а также на мелкие ремонтные расходы и консьержа — в среднем 4–5%, на страхование и прочие расходы — около 5% от ежегодного брутто–дохода. При этом коммунальные расходы по объекту в хорошем состоянии составляют около 10% от общей величины ежегодных расходов (не включая расходы по финансированию). Большое влияние на уровень расходов на содержание объекта оказывает назначение недвижимости: инвесторы, которые вложили деньги в чисто жилую недвижимость (многоквартирные дома), тратят в среднем 34 франка из 100 франков, полученных от сдачи в аренду. В отношении недвижимости смешанного пользования этот показатель достигает отметки 33 франка, между тем, в отноше- нии офисных и коммерческих объектов — всего лишь 18 франков. ЧИСТАЯ ДОХОДНОСТЬ НА КАПИТАЛ В конечном счете, вкладчиков больше всего интересуют высокие и стабильные нетто–доходы. Существуют несколько способов расчета чистой доходности. Одним из исследуемых показателей является величина чистой доходности на капитал до погашения (Сash after taxes before amortisation to equity), рассчиты- ваемая как чистый доход после выплаты налогов до погашения кредита (ипотеки), деленный на собственный капитал. В случае с предоставлением банком ипотечного кредита (на сегодняшний день ипотека в Швейцарии возможна в размере от 50% до 75% от рыночной стоимости объекта под 3,5–4,5% годовых), величина чистой доходности на капитал до погашения может составлять от 10 до 15%, а в некоторых случаях и до 20%. При этом во внимание принимается тот факт, что в Швейцарии погашение тела кредита возможно по истечении срока, на который выдается ипотека. ШВЕЙЦАРСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ: НАДЕЖНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ Даже при относительно небольшой доходности, по сравнению, например, с Россией, инвестировать в швейцарскую недвижимость выгодно. И уверенность в том, что с капиталом инвестора ничего не случится — в данном случае далеко не единственный положительный момент. В частности, нельзя не учитывать тот факт, что Швейцария является на сегод- няшний день одной из самых богатых стран планеты, а швейцарская валюта — одной из самых стабильных мировых валют, чему способствует крайне низкая инфляция в стране — менее 1%. Для справки: за последние 25 лет большинство европейских валют потеряли до 50% в цене по отношению к швейцарскому франку. Кроме того, на протяжении последних 500 лет мира и нейтралитета Швейцария, в отличие от многих государств, не несла финансовых потерь от участия в войнах, ведущих к обесценению национальной валюты. Традиционно на швейцарском рынке недвижимости не наблюдается существенных ценовых изменений. На протяжении десятилетий крупные инвестиции государст- венных организаций в земельные площади не позволяли ценам на недвижимость повышаться. Свое слово в этом сказало и законодательство Швейцарии, запре- щающие перепродажу жилых объектов в течение 5–10 лет (правда, отметим, что в сфере коммерческой недвижимости никаких ограничений по срокам перепродажи нет). Таким образом, значительные ценовые изменения на рынке швейцарской недвижимости, возникающие, как правило, вследствии черезмерной спекуляции, недопустимы. САМОЕ ВРЕМЯ ИНВЕСТИРОВАТЬ Экономические показатели в Европе предсказывают на данный момент рост экономики европейских стран. Так, например, в Швейцарии позитивная тенденция поведения потребителей явно показывает, что экономический спад, наблюдав- шийся в стране в последние годы, остался в прошлом. Рост процентных ставок по ипотечному кредитованию, уровень которых был рекордно низким за последнее время (3,5%), находит отголоски и в Европе: предполагается, что в 2006 году их рост составит 0,35–0,5%. Это также может отразиться на доходности объектов коммерческой недвижимости, поэтому самое время инвестировать средства сейчас, пока проценты по ипотеке еще не достигли высоких показателей. ОСНОВНЫЕ ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА РЕГИОНАЛЬНЫЕ РАЗЛИЧИЯ В ДОХОДАХ Местоположение объекта недвижимости Высокий спрос на объекты коммерческой недвижимости в хорошем состоянии, качественной постройки и с привлекательной арендной платой приводит к уве- личению стоимости таких объектов и, вместе с этим, к более низкой доходности по тому или иному конкретному объекту. Например, брутто–доходность 5% по объекту коммерческой недвижимости на центральной улице Цюриха (Bahnhofstrasse) — вовсе не редкость. Вместе с тем, офисное здание в хорошем состоянии более ранней постройки в нецентральных регионах (проще говоря, в пригородах) может принести до 10% брутто–доходности. Это еще раз подтверждает огромное влияние, которое оказывает на уровень доходности местоположение объекта. Размер побочных расходов (Nebenkosten) В 2005 году самая низкая брутто–доходность по коммерческой недвижимости наблюдась в регионах (кантонах) Цуг (6,2%) и Цюрих (6,3%) немецкой Швейца- рии. Самая высокая — в кантоне Ват (Vaud) во французской Швейцарии: 7,9%. Частично даный разрыв объясняется различием в размере побочных расходов (например, отопление, вода, освещение около дома, услуги садовника и т.п.). Особенно это заметно при сопоставлении объектов, расположенных в немецкой и французской Швейцарии. Назначение объекта недвижимости Помимо местоположения и различия в побочных расходах, центральное значение имеет назначение объекта недвижимости — например, предназначен объект только для офисных помещений, для производства, или для того и другого. Как правило, здание, заведомо построенное под производство, имеет более высокую доходность, чем здание, в котором размещены офисы. Считается, что целевые постройки, рассчитанные на размещение производственных фирм, имеют более высокий риск «простоя» и незаполняемости помещений, чем офисные здания (хотя бы потому, что офисные помещения при необходимости легче пере- оборудовать под помещения другого назначения — например, под квартиры). Год постройки и состояние объекта Объекты-новостройки обещают, как правило, меньшую доходность (в среднем, около 6%), чем более старые объекты (в среднем 8,2%). А самый высокий уровень доходности (при более высоком риске) сулят старые здания во французской Швейцарии, требующие капитального ремонта. Степень развития региона и его известность Оба эти фактора также могут оказывать воздействие на доходность по объектам недвижимости в данном регионе. Например, регион Цюрих, как всемирно известный финансовый центр страны, привлекает большое число инвесторов, что приводит к тому, что брутто–доходность здесь, как правило, на 1,5–2,0% ниже, чем в других регионах Швейцарии. Наоборот, малоизвестный на мировом рынке инвестиций регион Лозанны кантона Ват (Vaud) во французской Швейцарии является одним из центров производства часов и активно развивается в течение последних 5–10 лет. Несмотря на благоприятную экономичскую ситуацию, данный регион до сих пор недооценивался иностранными инвесторами. Тем не менее, доходность в размере 6,8–9,0% (в среднем 7,9%) здесь вполне возможна. |
| Подготовлено по материалам сайта «Дайджест недвижимости» |
| © Copyright 2003-2009 MB GROUP SWITZERLAND AG Защита личной информации Соглашение об использовании Реклама на сайте |
